Akkor most jó vagy nem jó befektetés a lakás vásárlás?!

Tesszük fel magunknak a kérdést sokszor. Először is alapvető problémákkal szembesülünk. Van-e 10-15 millió „nélkülözhetetlen” megtakarításunk. Vagy éppen elbír-e a családi kassza még egy törlesztő részletet? Egyáltalán kell-e nekünk egy plusz teher, vagy mindig csak irigykedve hallgatjuk a baráti beszélgetéseket amik arról szólnak, hogy „már megint jött egy külföldi vendég az ismerősünk kiadó lakásba…”

De miért is jó az ingatlan befektetés, illetve mire kell figyelnünk?

Alapvetően a jelenlegi piac kereslet orientált. Ez egyértelműen látszik az ingatlanok értékének növekedésében. Az alábbi ábrán látjuk a négyzetméter ár változását:

Lakáscélú ingatlan átlagos négyzetméter ár változás

A tendencia egyértelmű. Ennek több oka is van, de hogy csupán a legjelentősebbet említsük: A Jegybanki alapkamat, és ezáltal a banki betéti kamat, csökkenése az alternatív befektetések korát hozta el. Nem mindegy a befektető számára, hogy „Kockázat nélküli hozam, vagy hozam nélküli kockázat!” az amit a befektetésein keresztül realizál.

Az ingatlanba történő befektetések esetén az első pozitív dolog, hogy kézzel fogható eredményét látjuk a befektetésünknek. Vettünk egy lakást, ott van, bármikor megnézhetjük, megsimogathatjuk a ház falát! Valahogy ez egy jól eső biztonságérzetet teremt számunkra! Másodsorban, ha már bérbe is ki lehet adni ezt az ingatlant, akkor már egy fix havi cash-flow is realizálódik rajta. Nem beszélve az ingatlan értéknövekményéről. Utalva a korábbi www.personalbanking.hu grafikonunkra.

Ugyanakkor nézzünk néhány komolyabb összefüggést. A lakáskiadás manapság egyszerűnek mondható, hiszen a budapesti albérletkeresők igen szép számmal akadnak. Ennek a demográfiai okába most ne menjünk bele. Legyen szó külföldi turistákról, vidéki diákokról, vagy éppen családokról. A bérbeadás viszonylag egyszerű, pláne ha az adott ingatlan kellően frekventált részre esik. Itt jön az első kérdés. Hol vegyünk ingatlant? Ebben sokat segít például a vásárlásra számított keret is, de mégis érdemes több szempontból vizsgálódnunk. Egyrészt megközelíthetőség, méret, elrendezés, állapot, tömegközlekedés. Sok esetben látni, hogy érzelmi alapon döntünk. Olyan lakást keresünk ahová mi is szívesen költöznénk. Pedig ez nem feltétlen jó gondolkodás, hiszen nem magunknak keresünk lakást hanem a befektetésünknek.

De ha már befektetés, akkor milyen elvárásunk lehet vele szemben?

Kockázati szintet mérlegelve mindenképpen többet szeretnénk keresni, mint egy átlagos bankbetéten. Ez most könnyű, mivel az átlagos Forint betéti kamat 1-2% körül mozog. Az ingatlanon elért hozamot viszont már egy kicsit másképp mérjük. Először is ketté kell bontanunk. Bevételi oldal és kiadási oldal. Bevételi oldalon szerepel a nettó havi bérleti díj (a bérleti díj adóköteles jövedelem mely éves 1.000.000.- Forint alatt 16%-os SZJA vonzata míg www.personalbanking.hu 1.000.000.- Forint felett további 14% EHO is terheli a „bevételünket”. Emellett számolhatunk az ingatlanunk értéknövekményével mely a befektetett tőkénk értékét fogja növelni. Kiadási oldalon egyrészt az amortizáció, ami a lakóktól függően eltérően alakulhat, másrészt pedig az üresen állás költsége szerepel, hiszen elképzelhető, hogy adott esetben nem azonnal tudjuk kiadni a lakásunkat.

A fentiek alapján vegyünk egy számszerűsített példát. Adott egy 13.500.000.- Forintos lakás, ami havi 75.000.- Forintos lakbért eredményez. Két év alatt 1 hónapig áll üresen a lakásunk valamint éves szinten 150.000.- Forintot teszünk félre a felújítási alapunkba. Adott egy éves 2%-os reálérték növekmény az ingatlanunkra.

Ily módon az évesített nettó hozamunk a befektetésünk után nettó 6,3%. Nem is rossz a jelenlegi 1-2%-os kamatkörnyezetben.

Azonban vegyünk néhány dolgot figyelembe. Először is az ingatlan nem egy likvid befektetési forma. Adott esetben hosszadalmas lehet az értékesítési folyamat. Feltételezzük, hogy a bérlőnk mindig időben fizet és nem kell vitáznunk vele és így tovább.

Ínyenceknek hosszú távon érdemes megfontolnia a jelenlegi lakossági hitel kamatok mellett azt is, hogy a befektetni kívánt összeg (ha az tegyük fel nem elegendő egy lakás megvásárlásához) mellé hitelt vegyenek fel. Jelenleg 6% alatti THM mellett juthatunk hitelhez. Ez akár azt is jelentheti, hogy a lakás befektetésünk eltartja magát, hiszen a bérleti díjból fizethető a hitel. Akár e mellé nyitható egy lakástakarékpénztári szerződés is amellyel akár a 30%-os Állami támogatást kihasználva, bőven a hitel lejáratának futamideje előtt visszafizethető.

An Error Occurred

Services for this domain name have been disabled.

{e&&window.ttq.instance(this.identifier).track(e.event)}))}isLoaded(){return!!window.ttq}}const ADS_PARAM$1="?caf",MESSAGE_PREFIX="FSXDC,.aCS:",ALLOWED_ORIGINS=["https://www.google.com","https://www.adsensecustomsearchads.com","https://syndicatedsearch.goog","https://googleadservices.com"];class Pixels{static build(e){const t=unpackPHPArrayObject(e,"pixel_tracking_data");if(t)return t.useAltTikTokEventsForAdsPlatformUser=e.is_ads,new Pixels(t)}constructor(e){this.onPixelEvent=e=>{const{detail:{type:t}}=e;switch(t){case"visit":case"ctr":case"click":this.providers.forEach((e=>e.handlePixelEvent(t)))}},this.providers=[new Facebook(e.facebook),new Tiktok(e.tiktok,e.useAltTikTokEventsForAdsPlatformUser),new Taboola(e.taboola),new Revcontent(e.revcontent),new Outbrain(e.outbrain)]}listenForEvents(){document.addEventListener("pixel",(e=>{this.onPixelEvent(e)}));window.onmessage=e=>{const{origin:t,data:n}=e;ALLOWED_ORIGINS.includes(t)&&(null==n?void 0:n.startsWith(MESSAGE_PREFIX))&&window.location.search.startsWith(ADS_PARAM$1)&&document.dispatchEvent(new CustomEvent("pixel",{detail:{type:"click"}}))}}dispatchEvent(e){document.dispatchEvent(new CustomEvent("pixel",{detail:e}))}}var State;!function(e){e[e.Pending=0]="Pending",e[e.Loaded=1]="Loaded",e[e.Failure=2]="Failure",e[e.TimedOut=3]="TimedOut",e[e.Errored=4]="Errored"}(State||(State={}));const CAF_SCRIPT_SRC=`https://www.google.com/adsense/domains/caf.js?${GOOGLE_MV3_URL_PARAMS}`,TIMEOUT_SCRIPTS=Number(GOOGLE_CAF_TIMEOUT_SCRIPTS),TIMEOUT_CALLBACKS=Number(GOOGLE_CAF_TIMEOUT_CALLBACKS);class StateMachine{constructor(){this.state=State.Pending}transitionTo(e){this.state=e}transitionFromPendingTo(e){this.done||(this.state=e)}get loaded(){return this.state===State.Loaded}get timedOut(){return this.state===State.TimedOut}get done(){return this.state!==State.Pending}}class Ads{constructor(e,t){this.state={script:new StateMachine,blocks:new StateMachine},this.blocksLoaded=[],this.injectScriptTags=()=>__awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){return new Promise((e=>{const t=document.createElement("script");t.type="text/javascript",t.src=CAF_SCRIPT_SRC,t.addEventListener("load",(()=>e(!0))),t.addEventListener("error",(()=>e(!1))),document.body.appendChild(t),TIMEOUT_SCRIPTS>0&&setTimeout((()=>e(!1)),TIMEOUT_SCRIPTS)}))})),this.onPageLoaded=(e,t)=>{if(this.pageLoaded={requestAccepted:e,status:t},this.state.script.done)return;const n=null==t?void 0:t.error_code;n?(this.state.script.transitionTo(State.Failure),this.failureReason=`caf_pageloaderror_${n}`):this.state.script.transitionTo(State.Loaded)},this.onBlockLoaded=(e,t,n,i)=>{this.blocksLoaded.push({containerName:e,adsLoaded:t,isExperimentVariant:n,callbackOptions:i}),this.state.blocks.done||(t?this.state.blocks.transitionTo(State.Loaded):this.blocksLoaded.length>=this.blocks.length&&(this.state.blocks.transitionTo(State.Failure),this.failureReason=`caf_adloadfail_${e}`))},this.onTimeout=()=>{this.state.script.transitionFromPendingTo(State.TimedOut),this.state.blocks.transitionFromPendingTo(State.TimedOut)},this.blocks=e,this.options=t}get loaded(){return this.state.script.loaded&&!this.blocksLoaded.map((e=>e.adsLoaded)).includes(!1)}waitForBlocks(){return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){return new Promise((e=>{const t=()=>{const n=performance.now();if(this.state.blocks.done)return this.cafLoadTime=Math.round(n-this.cafStartTime),void e();const i=this.blocksLoaded.map((e=>e.adsLoaded));i.includes(!1)||i.length>=this.blocks.length?e():setTimeout(t,50)};t()}))}))}inject(){return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){try{const e=yield this.injectScriptTags();return this.cafStartTime=performance.now(),e&&void 0!==window.google?(new window.google.ads.domains.Caf(Object.assign(Object.assign({},this.options),{pageLoadedCallback:this.onPageLoaded,adLoadedCallback:this.onBlockLoaded}),...this.blocks),TIMEOUT_CALLBACKS>0&&setTimeout(this.onTimeout,TIMEOUT_CALLBACKS),yield new Promise((e=>{const t=()=>{this.state.script.done?e():setTimeout(t,10)};t()}))):void this.state.script.transitionTo(State.Failure)}catch(e){return void(this.error=e.toString())}}))}toCallbacks(){return{adLoadedCallback:this.blocksLoaded.slice(-1)[0],pageLoadedCallback:this.pageLoaded,cafTimedOut:this.state.script.timedOut||this.state.blocks.timedOut,cafLoadedMs:this.cafLoadTime,googleAdsFailure:!!this.failureReason}}toContext(){const e={cafScriptWasLoaded:this.state.script.loaded,cafScriptLoadTime:this.cafLoadTime,callbacks:this.toCallbacks};return this.error&&(e.js_error={message:this.error}),this.state.script.loaded||(e.zeroclick={reason:"googleAdsFailure"}),e}mockFailedState(){this.state.blocks.transitionTo(State.Failure),this.state.script.transitionTo(State.Failure)}}class TagManager{constructor(e){this.injected=!1,this.identifier=e}inject(){if(this.injected)return;if(!this.identifier)return;if("TEST"===this.identifier)return;const e=document.createElement("script");e.setAttribute("src",`https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=${this.identifier}`),document.head.appendChild(e),this.track(),this.injected=!0}track(){this.push("js",new Date),this.push("config",this.identifier)}push(e,t){window.dataLayer||(window.dataLayer=[]),window.dataLayer.push(arguments)}}const ADS_PARAM="caf",ADS_TRACKING_URL="_tr",BLOCKS_TYPE="ads",BLOCKS_CONTAINER="rs",KNOWN_CAF_PARAMS=["caf","query","afdToken","pcsa","nb","nm","nx","ny","is","clkt"];class Google{static build({pageOptions:e,preferredLanguage:t,blocks:n,googleAnalytics:i},s,a,o){let r={};e&&(r=Object.assign({},e),r.hl||(r.hl=t));let d=null==e?void 0:e.resultsPageBaseUrl;d||(d=window.location.origin);return new Google(s.uuid,n,r,i,d,o)}constructor(e,t,n,i,s,a){this._blocks=t,this._pageOptions=n,this.uuid=e,this._baseURL=new URL(s),this._signature=a,this.ads=new Ads(this.blocks,this.pageOptions),this.tagManager=new TagManager(i)}injectTagManager(){this.tagManager.inject()}injectAds(){return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){yield this.ads.inject()}))}waitForBlocks(){return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){return this.ads.waitForBlocks()}))}get blocks(){return(this._blocks||[]).filter((e=>this.wantsToServeAds?e.type===BLOCKS_TYPE:e.container===BLOCKS_CONTAINER)).map((e=>{const t=this.baseURL;new URLSearchParams(window.location.search).forEach(((e,n)=>{t.searchParams.has(n)||t.searchParams.append(n,e)}));const n=Object.assign({},e);if(n.resultsPageBaseUrl=t.toString(),this.wantsToServeAds){const e=new URLSearchParams;e.append("click","true"),e.append("session",this.uuid);const t=Object.assign({},this._signature);delete t.ad_loaded_callback,delete t.caf_loaded_ms,delete t.caf_timed_out,delete t.flex_rule,delete t.frame,delete t.js_error,delete t.no_ads_redirect,delete t.page_headers,delete t.page_request,delete t.page_loaded_callback,delete t.popup,delete t.screen_resolution,delete t.user_has_ad_blocker,delete t.user_preference,delete t.user_supports_darkmode,delete t.user_using_darkmode,delete t.zeroclick,e.append("signature",encode(t)),n.clicktrackUrl=`${TRACKING_DOMAIN}${ADS_TRACKING_URL}?${e.toString()}`}return n}))}get baseURL(){const e=new URL(this._baseURL.origin);return e.searchParams.append(ADS_PARAM,"1"),this._baseURL.searchParams.forEach(((t,n)=>{e.searchParams.append(n,t)})),e}get pageOptions(){const e=Object.assign({},this._pageOptions);return Object.keys(this._pageOptions).forEach((t=>{t.startsWith("bodis")&&delete e[t]})),e}get cannotLoadAds(){return!this.ads.loaded}get wantsToServeAds(){return new URLSearchParams(window.location.search).has(ADS_PARAM)}get adsMode(){return this.ads.loaded&&this.wantsToServeAds}get adsReady(){return this.wantsToServeAds&&!this.cannotLoadAds}get noAdsRedirectUrl(){const e=new URLSearchParams(window.location.search);return KNOWN_CAF_PARAMS.forEach((t=>e.delete(t))),`${window.location.origin}?${e.toString()}`}get callbacks(){return this.ads.toCallbacks()}toContext(){return Object.assign({blocks:this.blocks,pageOptions:this.pageOptions},this.ads.toContext())}}class CookieConsentManager{constructor(){this.injectScriptTag=()=>__awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){return new Promise((e=>{const t=document.createElement("script");t.setAttribute("src",COOKIE_CONSENT_JS_URL),t.addEventListener("load",(()=>this.awaitConsent(e))),t.addEventListener("error",(()=>e(!1))),document.head.appendChild(t)}))}))}inject(){return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){this.injected||!COOKIE_CONSENT_JS_URL||isLocal()||(this.injected=yield this.injectScriptTag())}))}awaitConsent(e){let t=0;const n=setInterval((()=>{t+=1,20===t&&(clearInterval(n),e(!0)),void 0!==window.__tcfapi&&(window.addEventListener("ConsentActivity",(t=>{const{detail:{status:n}}=t;n&&e(!0)})),clearInterval(n))}),50)}}class App{main(){var e,t;return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){if(this.parkResponse=decode(),this.findDomainResponse=yield getFindDomain(),!this.findDomainResponse)throw new Error("Domain failed to load.");this.pixels=Pixels.build(this.findDomainResponse),null===(e=this.pixels)||void 0===e||e.listenForEvents(),this.adblock=new Adblock,yield this.adblock.inject(),this.google=Google.build(this.findDomainResponse,this.parkResponse,this.adblock,buildSignature({context:this.context,callbacks:null===(t=this.google)||void 0===t?void 0:t.callbacks},"click")),this.google.injectTagManager();const n=Parking.build(this.findDomainResponse,this.google);Render.prerender(n),this.cookieConsentManager=new CookieConsentManager,yield this.cookieConsentManager.inject();let i=Failed.cannotPark(this.findDomainResponse);if(i)return void(yield this.transitionToFailed(i,n));yield this.google.injectAds();let s=Disabled.build(this.findDomainResponse,this.adblock.state);if(s)return void(yield this.transitionToDisabled(s,n));const a=this.adblock.hasAdblocker();a&&this.adblock.handleAdblocked();const o=Sales.build(this.findDomainResponse);if(o)return void(yield this.transitionToSales(o));this.eligibleForZeroClick&&(this.zeroClickResponse=yield getZeroClick(this.context));const r=Redirect.build(this.findDomainResponse,this.zeroClickResponse,this.google);if(r)yield this.transitionToRedirect(r);else{if(a)return s=Disabled.build(this.findDomainResponse,this.adblock.state),void(yield this.transitionToDisabled(s,n));i=Failed.noSponsors(this.google),i?yield this.transitionToFailed(i,n):yield this.transitionToParking(n)}}))}transitionToParking(e){return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){this.state=e,Render.template(e),Render.revealPage(),yield this.google.waitForBlocks(),yield this.track()}))}transitionToRedirect(e){return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){this.state=e;const t=this.track();Render.revealPage(),yield waiter(e.delay,(e=>Render.loading(e))),yield t,window.location.href=e.url,log(`➡ Redirecting [${e.url}]`)}))}transitionToFailed(e,t){return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){this.state=e,Render.message(e.message),Render.injectJS(t.javascript),Render.revealPage(),yield this.track()}))}transitionToSales(e){return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){this.state=e,e.init(this.context),yield this.track()}))}transitionToDisabled(e,t){return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){this.state=e,Render.message(e.message),Render.injectJS(t.javascript),Render.revealPage(),yield this.track()}))}track(){var e;return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){if(!this.state.track)return Promise.resolve();try{const t=this.state.trackingType;return null===(e=this.pixels)||void 0===e||e.dispatchEvent({type:t}),trackVisit({context:this.context,callbacks:this.google.callbacks},t)}catch(e){return}}))}get eligibleForZeroClick(){const{cannotPark:e,canZeroClick:t,zeroClick:n}=this.findDomainResponse,{cannotLoadAds:i,wantsToServeAds:s}=this.google;return this.adblock.state!==Blocking.BLOCKED&&(!!t&&(!!e||(!(!i||s)||!!(null==n?void 0:n.reason))))}get context(){var e,t,n,i;const s=this.findDomainResponse,a=this.parkResponse,o=null===(e=this.state)||void 0===e?void 0:e.toContext(),r=null===(t=this.adblock)||void 0===t?void 0:t.toContext(),d=null===(n=this.google)||void 0===n?void 0:n.toContext(),c=browserState(),l=Object.assign(Object.assign({},null===(i=this.findDomainResponse)||void 0===i?void 0:i.zeroClick),this.zeroClickResponse);return Object.assign(Object.assign(Object.assign(Object.assign(Object.assign(Object.assign(Object.assign({app_version:APP_VERSION},s),a),r),d),o),c),{zeroClick:l})}init(){return __awaiter(this,void 0,void 0,(function*(){try{window.__parkour=this,yield this.main()}catch(e){console.error("app",e);const t=Failed.fromError(e);this.state=t,Render.message(t.message),Render.revealPage()}}))}}(new App).init(),exports.App=App}));

Akkor most jó vagy nem jó befektetés a lakás vásárlás?!

Akkor most jó vagy nem jó befektetés a lakás vásárlás?!

De miért is jó az ingatlan befektetés, illetve mire kell figyelnünk?

De ha már befektetés, akkor milyen elvárásunk lehet vele szemben?

Ad block detected

An Error Occurred

An Error Occurred

Content blocked

Invalid URL

No sponsors

No Sponsors

Invalid URL

An Error Occurred

An Error Occurred

Akkor most jó vagy nem jó befektetés a lakás vásárlás?!

Akkor most jó vagy nem jó befektetés a lakás vásárlás?!

De miért is jó az ingatlan befektetés, illetve mire kell figyelnünk?

De ha már befektetés, akkor milyen elvárásunk lehet vele szemben?

Related posts

MNB Kamatvágás 04-21-2015

Osztalék, ajándék?!

Ismét lépett a Jegybank itthon!

Ad block detected

An Error Occurred

An Error Occurred

Content blocked

Invalid URL

No sponsors

No Sponsors

Invalid URL

An Error Occurred

An Error Occurred